BĐS Singapore mới (B1): Tầm nhìn quản lý và phát triển

Sau khi tách khỏi Liên bang Malaysia năm 1965, Singapore đã chóng vánh hoàn thiện một loạt chiến lược và giải pháp xây dựng cơ sở hạ tầng, được diễn tả như “lập lại thứ tự toàn diện những không gian sinh hoạt, sản xuất và thương nghiệp cho thành phố cũng như hệ thống giao thông nối kết sờ soạng hoạt động thành phố". Đẩy nhanh quy hoạch tỉnh thành Năm 1966, Quốc hội Singapore thông qua Luật Trưng mua đất đai cho phép quốc gia mua lại đất của người dân để sử dụng cho mục đích công. Cơ quan thực hành việc này là Cục Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia (MND) đã trưng mua đất của người dân với mức giá cao hơn 20% giá thị trường vào thời khắc giao du. Từ năm 1960 đến 1979, quỹ đất do HDB trưng mua đã tăng từ 44-67% và được sử dụng để xây nhà chung cư nhằm giải quyết chóng vánh nhu cầu ổn định nơi ăn chốn ở của người dân. Giá thuê căn hộ HDB dành cho người nghèo hầu như không đáng kể, trong khi giá bán thấp hơn giá xây dựng, thậm chí không tính cả hoài trưng mua hay giải tỏa. Năm 1971, được sự hỗ trợ của Liên hiệp quốc, Singapore tiến hành chương trình quy hoạch trước tiên được gọi là Quy hoạch đai (RCP) theo phát triển một vành đai các thị thành nhà ở HDB vệ tinh mới có mật độ dân cư cao. Xung quanh các thị thành này là khu vực nhà ở tư nhân với mật độ dân cư thấp hơn. Các đô thị này được nối liền với nhau bằng hệ thống đường cao tốc trên toàn cương vực. Quy hoạch RCP cũng tính đến việc xây dựng một hệ thống liên lạc bằng xe buýt hay tàu điện (MRT) để nối kết các thành phố với trọng điểm thành phố. Các nhà quy hoạch cũng yêu cầu phải tận dụng tối đa các điều kiện cơ sở vật chất hiện có, đảm bảo nâng cao môi trường sống của người dân và phải có những khu vực dành cho vui chơi tiêu khiển. Sau khi phát triển khu vực vòng đai, Singapore chuyển sang tụ hội vào quy hoạch khu trọng tâm tỉnh thành trong suốt 15 năm (1974-1989). Hoạt động thương mại và nhà băng phát triển tại khu vực này và những vấn nạn như kẹt xe, vệ sinh thành phố bắt đầu nảy sinh. Tháng 4-1974, MND quyết định thành lập cơ quan chuyên trách quản lý tỉnh thành độc lập là Cục Quy hoạch thành phố (URA). Chính phủ Singapore đã soạn thảo và trình Quốc hội phê chuẩn bộ luật riêng dành cho URA để thực hành nhiệm vụ trước nhất là phát triển khu vực trọng tâm và tái định cư cho người dân. Nhờ những cố gắng dựa trên nhu cầu thực tế được thể chế hóa, từ một vùng đất của những khu nhà ổ chuột, trung tâm Singapore đã biến thành khu tài chính thương nghiệp đương đại. Thông tin minh bạch Hơn 80% người dân Singapore giờ đang sống trong các căn hộ HDB ở 23 khu thành thị trên toàn đảo quốc. Mặc dù được trợ giá khi mua và có nhiều chính sách hay quy định khá chặt đẹp, căn hộ HDB là một sản phẩm khá hấp dẫn trên thị trường BĐS. Cho đến nay số lượng căn hộ HDB đã hơn con số 1 triệu và trở nên một thị trường nhộn nhịp kẻ mua người bán, cho thuê cùng các dịch vụ kèm theo như sang sửa, nâng cấp, thiết kế, pháp lý và cả về… tham mưu phong thủy. Các chính sách trợ giá, mua đi bán lại, xây dựng, nâng cấp, sửa chữa đều phê chuẩn một mối lái là HDB. Thông tin giá cả trên thị trường BĐS được HDB ban bố rõ ràng, sáng tỏ cho người dân theo định kỳ 3 tháng. Trên nguyên tắc, người dân Singapore chỉ được sở hữu căn hộ HDB trong vận hạn 99 năm, nhưng những khu nhà HDB cũ đến 40 năm được nhà nước đập bỏ để xây mới nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất với nhiều tầng hơn. Một góc tỉnh thành Singapore. Còn lại là thị trường BĐS tư nhân, gồm nhà có đất hay các dự án căn hộ cao cấp của các nhà phát triển BĐS thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau và kể cả quốc tịch khác nhau. Tùy theo nhu cầu của thị trường vào những thời khắc và điều kiện khác nhau, chính phủ tạo nguồn cung bằng cách tiến hành cho mở thầu, đấu giá đất giữa các công ty phát triển BĐS: ai bỏ giá cao nhất dự án thuộc về mình. Trong trường hợp thị trường quá nóng như những năm gần đây, chính phủ sẽ ra tay điều tiết bằng các biện pháp như tăng tỷ lệ đặt cọc hay tăng lãi suất vay mua BĐS. BĐS tư nhân phần đông đều có hạn vận sở hữu 99 năm và sở hữu vĩnh viễn tối đa 999 năm. Tất tật hoạt động mua bán về BĐS tư nhân đều chuẩn y cơ quan mai dong là URA, nơi định kỳ ban bố thông báo về các giao tiếp BĐS đã diễn ra trong 3 tháng gần nhất. Vì là cơ quan quy hoạch nên URA cũng được giao công tác bán đấu giá đất của chính phủ và có nguồn thu dồi dào nhờ lệ phí đậu xe hay cho thuê mặt bằng tổ chức sự kiện, thậm chí lăng xê bằng panô ngoài trời. Điều xăm là dù rằng giá cả đắt đỏ nhưng thuế BĐS tại Singapore thuộc loại thấp nhất trên thế giới, bởi chỉ đánh trên giá trị tiền thuê ước tính hàng năm của căn hộ trên thị trường cho thuê. Nếu chủ sở hữu dùng BĐS để ở thuế suất là 4%, nếu đem cho thuê là 10%. Thí dụ, căn hộ trị giá 1 triệu đô la Singapore (SGD) có giá cho thuê ước tính 2.500SGD/tháng hay 30.000SGD/năm. Như vậy, mức thuế chủ sở hữu phải trả chỉ 3.000SGD/năm. --------------------- Bài 2: Kinh nghiệm cho Việt Nam